Le crédit immobilier à Rennes se tend, comme ailleurs

La rentrée immobilière 2026 se joue sur un fil plus tendu que l’été ne le laissait croire. A Rennes, comme un peu partout en France, les banques financent encore, les transactions tiennent, mais le coût de l’argent remonte et les acheteurs doivent choisir leurs biens avec plus de précision. Pour un projet d’achat, de renégociation ou d’investissement locatif, la semaine du 28 septembre est un bon moment pour relire son plan de financement avant que les barèmes d’automne ne se figent.

Ce point hebdomadaire de Bblprêt fait le tri entre les chiffres déjà publiés et les barèmes affichés par les courtiers. Il explique pourquoi l’OAT 10 ans et la décision de la BCE du 10 septembre pèsent sur le crédit, comment le marché des logements anciens et neufs se comporte, et quelles marges de manœuvre restent ouvertes pour un dossier bien préparé.

Crédit immobilier : une hausse lente, pas un blocage

Le dernier relevé officiel de l’Observatoire Crédit Logement / CSA, celui d’août 2026, place le taux moyen des prêts immobiliers à taux fixe du secteur concurrentiel à 3,31 %, hors assurance et hors coût des sûretés. Le détail par durée est de 3,14 % sur 15 ans, 3,27 % sur 20 ans et 3,35 % sur 25 ans. Sur un an, la moyenne est passée de 3,06 % en août 2025 à 3,31 %. La Banque de France, qui mesure autrement et publie plus tard, relevait déjà 3,30 % en juillet pour les nouveaux crédits à l’habitat hors renégociations, après 3,27 % en juin.

Cette hausse n’est pas un accident de septembre. Selon l’Observatoire, les banques avaient d’abord choisi de préserver leurs volumes en différant les ajustements tarifaires, au prix d’une compression de leurs marges. Elles ont repris les relèvements à partir de juin, à un rythme d’environ 3 points de base par mois. Une partie de la hausse de la moyenne vient aussi de la structure des dossiers : pour boucler leur plan de financement, les emprunteurs allongent la durée, et les prêts longs, plus chers, pèsent davantage dans la statistique.

Ce que montrent les barèmes de septembre

Le taux moyen de septembre n’était pas encore publié par l’Observatoire au 23 septembre : il est attendu dans les premiers jours d’octobre. En attendant, les barèmes diffusés par les courtiers donnent le ton des offres en cours. Pretto situe les moyennes de septembre autour de 3,43 % sur 15 ans, 3,54 % sur 20 ans et 3,61 % sur 25 ans. L’écart avec le relevé d’août n’a rien d’incohérent : un barème de courtier décrit des offres du moment, tandis que l’Observatoire mesure des accords déjà engagés, hors assurance.

Le profil compte plus que jamais. Sous 40 000 euros de revenus, les grilles citées par les comparateurs tournent plutôt autour de 3,75 % sur 20 ans et 3,85 % sur 25 ans. Au-delà de 120 000 euros, certains établissements descendent vers 3,30 % sur 20 ans et 3,35 % sur 25 ans. Les meilleurs dossiers, avec apport solide et reste à vivre confortable, peuvent encore viser environ 3,15 % sur 25 ans, mais ces décotes se raréfient. Les banques financent ; elles sélectionnent.

BCE, OAT 10 ans : ce qui pilote vraiment les banques

Le 10 septembre 2026, le Conseil des gouverneurs de la Banque centrale européenne a relevé ses trois taux directeurs de 25 points de base. Depuis le 16 septembre, le taux de la facilité de dépôt est à 2,50 %, celui des opérations principales de refinancement à 2,65 % et celui de la facilité de prêt marginal à 2,90 %. La BCE justifie ce mouvement par les tensions inflationnistes liées au conflit au Moyen-Orient, avec une inflation projetée autour de 3 % en moyenne en 2026 dans la zone euro. Elle ne s’engage sur aucune trajectoire et décidera réunion par réunion.

Ce relèvement ne se copie pas mécaniquement dans une offre de prêt immobilier. Le vrai baromètre des banques françaises reste l’OAT 10 ans, le coût auquel l’État français emprunte sur dix ans, et donc une référence de refinancement à long terme. Début septembre, ce taux a franchi puis dépassé 4 %, avec un point à 4,22 % le 1er septembre selon les relevés de marché, un plus haut qui rappelle 2009. Tant que cette obligation reste au-dessus de 4 %, les établissements ont peu de raisons d’élargir leurs remises.

Usure, assurance et coût complet du crédit

Le taux d’usure, plafond légal du taux effectif global, reste celui publié par la Banque de France pour le troisième trimestre. Depuis le 1er juillet 2026, il est de 5,29 % pour un prêt immobilier à taux fixe de 20 ans et plus, de 4,57 % entre 10 et moins de 20 ans, et de 4,07 % sous 10 ans. Les seuils du quatrième trimestre, calculés sur les taux pratiqués de juillet à septembre, n’étaient pas publiés au 23 septembre. Ils fixeront la marge de manœuvre des offres de fin d’année.

Attention à ne pas comparer un taux nominal hors assurance à ce plafond. L’usure porte sur le taux effectif global, qui intègre intérêts, assurance emprunteur, frais de dossier et garanties. Une délégation d’assurance bien négociée peut donc libérer du TAEG et, parfois, éviter qu’un dossier bute sur le seuil alors que le taux d’intérêt affiché paraissait acceptable. C’est souvent là, plus que sur 0,05 point de barème, que se joue la qualité d’un montage.

Marché immobilier : les volumes tiennent, les prix se trient

Côté logements anciens, le marché n’est pas gelé. L’indice Notaires-Insee publié le 8 septembre 2026 montre des prix en baisse de 1,0 % au deuxième trimestre et de 0,8 % sur un an en France métropolitaine. Les maisons reculent d’environ 1,3 % sur un an, les appartements de 0,1 %. Paris résiste mieux, avec une légère hausse annuelle autour de 0,6 %, tandis que la province est plus proche de −1 %. Le volume, lui, reste honorable : environ 950 000 à 958 000 transactions de logements anciens sur douze mois à fin juin, soit un marché qui se stabilise après la reprise de 2024-2025, sans retrouver le rythme d’un million de ventes.

Cette stabilité cache un marché à deux vitesses. Les biens justes en prix, bien situés et correctement notés au diagnostic de performance énergétique partent encore. Ceux qui cumulent un prix de 2022, un DPE faible et des travaux lourds sont négociés, parfois longtemps. Le pouvoir d’achat immobilier se joue désormais autant sur le prix du mètre carré que sur la facture énergétique et le coût du crédit.

Neuf, location et passoires thermiques

Le neuf reste le point dur. Les réservations sont très en retrait par rapport au pic de 2021, la production de logements est durablement réduite, et les prix nationaux ne baissent que légèrement malgré cette faiblesse de la demande. Les dispositifs publics, dont le prêt à taux zéro élargi, n’ont pas encore relancé une offre suffisante. Pour un acheteur, cela peut créer des opportunités ponctuelles chez les promoteurs qui doivent écouler des stocks, à condition de vérifier charges, délais de livraison et qualité énergétique réelle.

En location, la tension s’inverse. Les loyers accélèrent, autour de +2,6 % sur douze mois selon les points de rentrée, faute d’offre. Le DPE continue de retirer une partie du parc le plus énergivore : les logements classés G sont déjà restreints à la location depuis le 1er janvier 2025, avec des échéances ultérieures pour les classes F puis E. Les révisions de méthode de calcul ont requalifié une partie des petites surfaces et des logements électriques, mais elles ne dispensent pas d’un audit avant d’acheter pour louer. Un bien « pas cher » classé F ou G peut redevenir cher une fois les travaux et l’interdiction de location intégrés au plan de financement.

Que faire concrètement cette semaine

Attendre une baisse franche des taux n’est plus le scénario central de cet automne. Les banques révisent leurs grilles environ toutes les deux semaines, souvent par paliers de 0,10 à 0,20 point lorsque l’OAT reste tendue. Plusieurs analyses de marché envisagent un taux moyen sur 20 ans plus proche de 3,8 % à 4 % en fin d’année si la pression obligataire ne retombe pas. Ce n’est pas une certitude, c’est une fourchette à intégrer dans un budget, pas une raison de signer n’importe quelle offre.

Cinq leviers qui pèsent plus qu’un barème national

• Comparer au moins trois établissements sur la même durée, le même apport et la même mensualité cible. En septembre, l’écart entre un dossier standard et un excellent profil peut dépasser 0,40 point sur 20 ou 25 ans.
• Soigner l’apport et les comptes. Dix à vingt pour cent du prix, plus les frais de notaire si possible, rassure encore les comités. Des relevés sans découvert récurrent valent souvent mieux qu’une promesse de salaire futur.
• Ne pas allonger la durée par réflexe. Passer de 20 à 25 ans peut faire entrer un bien dans l’enveloppe des 35 % d’endettement, mais il augmente le coût total et, aujourd’hui, le taux lui-même. Faites calculer les deux scénarios.
• Déléguer l’assurance emprunteur après avoir obtenu l’accord de principe. Le gain sur le TAEG est parfois supérieur à une décote de taux devenue rare.
• Intégrer le DPE au prix. Une décote de 5 à 15 % sur une passoire n’est intéressante que si le devis de travaux, les aides et le calendrier d’interdiction de location ont été chiffrés avant la signature du compromis.

Pour un vendeur, la conséquence est symétrique. Un bien au prix du marché, avec dossiers techniques à jour, se vend encore dans des délais raisonnables. Un prix « psychologique » hérité du pic de 2022 allonge les visites et expose à une négociation plus rude au moment où l’acheteur, lui, voit son taux remonter entre l’offre et l’édition de l’offre de prêt.

Le bon réflexe : faire chiffrer son projet maintenant

Septembre 2026 n’est ni une fenêtre miracle ni une porte fermée. Le crédit immobilier français reste accessible autour de 3,3 % à 3,6 % selon la durée et la qualité du dossier, le marché ancien échange près de 950 000 logements par an, et les banques continuent de prêter aux profils préparés. Ce qui change, c’est la marge d’erreur : un taux mal négocié, une assurance subie ou un DPE ignoré coûte plus cher qu’il y a deux ans.

BDLPrêt accompagne les particuliers qui veulent un plan de financement clair avant de visiter, de signer un compromis ou de renégocier un prêt en cours. Un courtier compare les politiques réelles des banques, pas seulement les taux affichés, et peut sécuriser une offre pendant que les barèmes bougent.

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